Ein Mietvertrag zeigt sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter seine Rechte und Pflichten auf. Wird dieser unterschrieben, stellt er eine Art Vereinbarung zwischen beiden Parteien dar. Kommt es nun jedoch zur Pflichtverletzung, kann eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beenden. Doch wann haben beide Parteien das Recht, eine fristlose Kündigung einzureichen?
Zunächst muss der Begriff der „fristlosen Kündigung“ geklärt werden. Wie bei fast jedem Vertrag, kann auch ein Mietvertrag durch mehrere verschiedene Möglichkeiten beendet werden. Eine dieser Möglichkeiten ist die Kündigung. Hier wird wiederum zwischen einer fristgerechten und einer fristlosen Kündigung unterschieden. Beide dieser Formen sind an gesetzlichen Voraussetzungen gebunden. So unterliegt ein Mieter in der Regel einem besonderen Mieterschutz und kann nicht ohne weiteres fristlos gekündigt werden. Die fristlose Kündigung erfolgt daher meist nur in Ausnahmefällen. Ansonsten muss der Mieter sich an die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen halten und somit eine fristgerechte Kündigung durchführen.
Auch eine ordentliche fristgerechte Kündigung kann vom Vermieter nur unter besonderen Umständen durchgeführt werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn von Seiten des Mieters eine schuldhafte Pflichtverletzung erfolgt ist. Die Gründe müssen jedoch triftig sein und ausreichend begründet werden. Der Mieter wiederum kann eine solche Kündigung auch ohne Gründe einreichen, muss sich jedoch an die festgelegten Kündigungsfristen halten. Wenn also auch alle Vertragsparteien die Möglichkeit haben, einen Mietvertrag zu kündigen, bestehen zwischen den Parteien Unterschiede in der Ausführung.
Vermieter müssen also bei der Kündigung einen Grund angeben, der erklärt, wieso die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Einer der in diesem Zusammenhang am häufigste genannten Gründe ist der sogenannte „Mietrückstand“, also das nicht zahlen der Mietkosten. Hat der Mieter sogar zwei Monate nicht oder nur teilweise gezahlt, handelt es sich sogar um Mietschulden. Diese würden eine Kündigung durch den Vermieter geltend machen und einen plausiblen Grund darstellen. Zwar wird dem Mieter eine sogenannte „Schonfrist“ gewährt, während der er die Mietschulden vollständig zurückzahlen kann, geschieht das jedoch nicht, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung einreichen.
Bei vielen anderen Gründen muss der Vermieter jedoch vor Ausstellung der fristlosen Kündigung zunächst eine Abmahnung an den Mieter senden, die ihm sein Fehlverhalten und seine Pflichtverletzung aufzeigt. Bei solchen Pflichtverletzungen handelt es sich z.B. um starke Lärmbelästigung oder eine erhebliche Beschädigung einer Mietsache durch den Mieter. Doch wann kann der Mieter fristlos kündigen?
Der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Mieter ist der Mangel an einer Mietsache, welche dem Vermieter zwar bekannt ist, jedoch von diesem nicht behoben wird. In diesem Fall sieht das Mietrecht für den Mieter eine klare Lösung vor. Auch der Mieter hat die Möglichkeit, seine Wohnung und damit das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Hierbei muss auch er einen Grund angeben. Kann also beispielsweise die Mietsache nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden, da Schimmelbefall vorliegt oder die Heizung und das Warmwasser ausgefallen sind, muss dies dem Vermieter gemeldet werden. Mit in Kenntnis setzen des Vermieters fand also eine Art Abmahnung mit Fristsetzung statt. Wird der benannte Mangel vom Vermieter nicht bis zum Ablauf der Frist behoben, kann eine fristlose Kündigung durch den Mieter eingereicht werden. Dies gilt unter anderem auch, wenn es sich bei dem Mangel um einen gesundheitsgefährdenden Sachmangel, also z.B. Schimmel, handelt.
Doch was ist zutun, wenn es sich beim Mieter um einen Hartz IV-Bezieher handelt? Diese verfügen oft nur über einen geringen Regelsatz und wenige finanzielle Mittel, so dass es schnell zu Mietschulden kommen kann. Hierauf nehmen Vermieter nur in den seltensten Fällen Rücksicht. Daher sollten sich die Betroffenen in einem solchen Fall Hilfe beim Jobcenter suchen und fragen, ob dies die Mietschulden übernimmt und somit einen Auszug abwenden kann. Droht im Falle einer fristlosen Kündigung sogar eine Obdachlosigkeit, muss das Jobcenter dies vermeiden. Jedoch handelt es sich um Einzelfallentscheidungen, ob das Jobcenter auch die Mietschulden übernimmt.
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